2022年已经翻篇，但深圳的楼市还没有。
总的来说，过去一年，深圳楼市里，不管是卖家，还是买家，都很痛苦。
卖家痛苦的是房子不好卖，也很难卖起价。
买家的痛苦在于要不要买，买了怕站岗，不买又怕踏空。总之两个字纠结。
2023年，这种痛苦还会继续么？
关键要读懂数据、信息背后的逻辑演绎。
【1】2022年深圳楼市差是事实，需要承认，但也不能被表面的数据吓唬住
去年的深圳楼市有多差呢，根据深圳市住建局数据，2022全年新房住宅成交34441套，较2021年下跌34.2%，回到2019年的水平；
二手房住宅成交21701套，较2021年下跌46.6%。
而最高峰时期，二手房的月均成交量能去到1.3万套。正常水准也能维持在月均5500-6000套左右；
一二手房加起来一共是56142套，创近15年来的最低值。
所以，单从交易量上，2022年的深圳楼市可谓断崖式下滑，市场流动性已处于枯水位下。
另一个现象就是日光盘锐减。
据不完全统计，2022年深圳楼市共有6个日光盘，其中两个还是尾盘；而2021年有34个日光盘，2020年有36个。
如果仅仅纠缠于这些数据本身，我们很容易悲观，然后给深圳楼市钉上一个刻板印象。
其实，从另一个角度看，这未必不是一件好事，它意味着深圳楼市一步跌到了位，市场调整直接见底。
这要远好于那种小刀子割肉的调整。
用索罗斯的话说，市场是存在反身性的。大跌之后未必会有大涨，但肯定会有修复。
所以，2023年的深圳楼市再怎么着，也会强过2022年。
【2】你看到的那些价格下跌，其实缺乏广泛性的市场意义
深圳房价下降了么？
从数据上看，是的。
在深圳中原研究中心监测的83个片区里，挂盘价下滑的片区占比达84.3%。
曾经傲视全深圳的百花片区，挂盘价下跌21.8%。
坪山中心区、竹子林、笋岗、翻身、罗湖万象城、西丽，挂牌价跌幅也都在15%。
新房方面，前海直接跌倒了8万/平。
11月拿证的万科臻湾悦折后最低单价8.24万/平，天健悦湾府均价9.5万/平，最低单价只要8.2万/平。
而在2021年1月开盘的前海天境花园，均价达到了11.2万/平，最低价也有10.2万/平。
要知道，2022年开盘的西丽新盘丹华公馆，均价也有8.4万/平，现在可以说是西丽价就可以买前海。
但我们也应该认识到，深圳房价的下跌是建立在近15年最低成交量的基础上。
缺少成交量的降价，是不具备广泛的市场参考性的，信号意义很弱。这是基本的经济学常识。
所以，对于不急着出货的卖家而言，这个降价，看看就好。
对于买家而言，若干年后再回头看，你可能是真捡到漏了。
那么，2023年深圳房价会继续降么？会进一步演化成放量降价的局面么？
从目前的大环境看，很难。
【3】楼市同样是惨，但深圳和其他城市，有着本质性不同
很多城市楼市惨，调控是一方面，更主要的是其基本面也比较拉垮。
而深圳这座城市的基本面是不存在问题的，它的产业结构、人口活力、财富创造力、需求购买力，都是内地最强的城市之一。
这种差异性，也造成了深圳楼市整体冷、局部热（豪宅热）的奇特局面。
据统计，2022年深圳大概有近100个住宅新盘入市，但开盘去化超6成的只有23个项目。
然而，14个豪宅项目、4000余套总价千万的豪宅，整体去化却超过了70%。
也就是说，卖得好的基本都是豪宅。
海德园日光、招商玺家园日光、华润城润玺二期开盘去化88%……
而且越豪越走俏。
2022年1-8月，大面积、高总价（3000万以上）的豪宅成交数量同比增加超过了2400%。
这说明了什么，这说明深圳楼市不缺需求和购买力，缺的是信心，缺的是资格。
信心和资格，都要靠政策，而政策正在松动。
【4】深圳楼市的第一缕阳光已经出现，带押过户政策会是开始的开始
2023年深圳楼市调控会松动么？
前阵子，这还是一个充满争议的话题，但现在，这已经是一个不是问题的问题了。
就在前两天，深圳市住房和建设局等六部门联合发布《深圳市推广二手房带押过户模式的工作方案》。
所谓的带押过户，即指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。
在之前，压制深圳二手房交易的其中一股重要力量，就是交易房产如果还有贷款，卖方需先筹集资金还清贷款，才能进行交易。
对买方来说，若先行垫资再遇卖方违约，将面临巨大的经济损失。
对卖方来说，若筹措过桥费后买方贷款不能及时到位，不仅导致过桥资金长期占用还需承担利息、担保费等。
所以，这对深圳二手房市场绝对是一个刺激性利好。
其更大的意义在于，2023年深圳楼市的第一缕阳光已经出现，带押过户只会是深圳楼市调控放松开始的开始。
接下来，二手房指导价、新房限价、二套首付、认房认贷、限购等政策，都有可能松动。
村长之所以会有这样的判断，原因有三：
1）、大环境越来越友好，上面甚至在鼓励放松，地方的后顾之忧越来越小。
前几天，住建部部长倪虹在接受新华社等中央媒体访谈时说，各地和有关部门还需要优化调整一些妨碍消费需求释放的限制性政策，如在首套房、卖旧换新和二套改善性住房的首付比例、贷款利率上要加快下调步伐，对认房又认贷等措施要及时进行优化或者取消；
对限购政策，可考虑适当优化和放开一二线城市限购政策。
就差指名道姓了。
2）、全国楼市的回暖，也需要深圳这些一线城市充当火车头。
上一轮的去库存救市，就是从深圳、北京、上海这些一线城市开始启动的，这次也不例外。
反过来说，如果没有北上深的带动效应，二三线城市很难热起来的。
3）、深圳楼市也确实到了需要放松的时候。
理由上面已经说过了。
所以，可以肯定的是，2023年深圳楼市肯定会继续松动，只是不会再一步到位，对某个政策大幅调整，更不会全面放开，因为容易过热，很难把握火候。
最有可能的策略是对二手房指导价、新房限价、二套首付、限购限售等工具进行有条件的松动，直至楼市出现明显回暖。
【5】现在是最后的买房窗口期，改善型豪宅还将有一波高景气行情
市场见底，政策反转，深圳楼市正处于U型反转的前夕。
现在可以说是最后的买房窗口期，因为市场的一致性预期还没有完成形成，有分歧你就还有的挑、有的谈，还能捡漏。
但却不是卖房的好时机，一是很难卖起好价格，就像前面说的；
二是马上就要熬出头了。现在卖，就是在反转前割肉。所以，除非特别缺钱，否则不建议卖家这个时候出货。
2022年，改善性豪宅是深圳楼市为数不多的亮点。
2023年，在深圳楼市全面回暖的过程中，稀缺性显著的改善型豪宅还将有一波高景气行情。
逻辑也不难理解，在政策松动的过程中，率先被释放的就是那些高购买力客群。
而改善型豪宅受制于资源的稀缺性，供给又相对稳定。这种供需矛盾的放大，将进一步刺激豪宅市场。
【6】2023年的深圳楼市大概率的局面是成交量明显放大、价格止跌回升
成交量放大，一是因为供应量大。
新房方面，2023年深圳楼市潜在入市的新盘有167个。
其中供应量较多的是：宝安30个项目、龙岗30个项目、南山29个项目、龙华21个项目；
供应量较少的是：光明17个项目、坪山16个项目、福田12个项目、罗湖6个项目、盐田3个项目、大鹏2个项目、深汕1个项目。
新房库存加上二手房库存，约有7.8万套。
此外，还有3万套保障性住房。
二是需求将会出现明显的增量。
前面说过，深圳楼市是不缺需求的，只是被政策给压制住了。
2023年深圳楼市的需求量能会有一个明显的跃升。
一是调控松动带来的增量；二是715政策刚好满三年，到期也会释放出一波客观的增量。
价格止跌回升，是因为随着买家的活跃，不管一手还是二手，卖家会越来越惜价。
更重要的是，只有涨价，才能救市。
在买涨不买跌的心理下，这是最朴素的经济学原理。
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